大多数郑漂对自己的城中村岁月都记忆深刻，尤其是在看到一座座城中村变身高楼大厦时，内心无可言说的感觉，更像是一个城市变迁的见证者。也难怪大家会产生这种距离感。在陈寨生活了三年的小李，每天早出晚归，见惯了这座村庄寂静的早晨，也熟悉这里最热闹的夜市。随着陈寨拆迁的一纸通告，大家纷纷打包行李，撤离这里，带不走这里的串串，麻辣烫，烤面筋，大甩卖的生活用品，也带不走这里好喝的啤酒，可乐与雪碧，更找不到比这里便宜的房租，充满烟火味的生活状态。随着陈寨、庙里、马李庄等一大批城中村的消失，百万人口的迁移，郑州小香港的逝去，取而代之的是美景美境，美盛教育港湾，瀚海思念城，泰山誉景等一批新名词，新区域。从今以后，这里每月五六百的房租，将被另一批人以每月五六千的月供代替，破败的环境也会换装成高端时尚干净的道路与商场。但新城市总是缺了份温暖，多了份陌生感，小李还是怀念这里的人情味儿。对于小李这样的人群来说，短时间内，将再也回不到这里。众人眼中的北环楼市格局随着拆迁改造，北三环，花园路一带，曾经的城中村聚集区，将成为郑州金水北区，一个承接金水老城区和郑州北龙湖豪宅区的中间地段，身价随着改造而倍涨，从此以后迈入神坛，地位显赫，房价不可攀。现在我们来看看北环区域的改造现状：品牌：瀚海，美盛，美景、万科、碧桂园、名门等均有地块和房源在售。房价：从目前的数据来看，美景美境的房价已经显得很低了，达到元/㎡左右，万科民安江山府已经在2万/㎡，未来还有一批接着一批的楼盘开盘，重新定义区域身价。攀比之下，破两万，不是难事。规划：城中村拆迁后，为匹配新城市面貌，东风渠改造工程加快，滨河公园建成指日可待，加紧道路修建，未来快速登上北三环，花园路，中州大道更加便捷。整个北三环都在乘风而起，但要说地段好的项目，非泰山誉景莫属。原因有二：一，距北三环，中州大道和花园北路交通要道距离合适，出行便利；二，作为北三环片区距离北龙湖最近的项目，易受到北龙湖的辐射与价值外溢。占据优越的地段，但泰山誉景的名气、实力却又是一大劣势。从品牌度上来看，泰山誉景的开发商河南坤众置业有限公司，前身是河南泰山岩土实业，以地基及基础建设起家，曾参与过郑东国际会展中心、河南体育馆、新郑国际机场航站楼等等的建设，在建筑方面比较有经验。虽然以建筑起家，但河南坤众置业开发经验并不多，年涉足房地产开发，坚持以中高端精品住宅开发为主。开发过郑东新区聚源路与兴荣街交汇处东南角的郑东曙光苑，但该项目体量不大，品质一般。从实力上来看，目前泰山实业下边的房地产开发公司只有二级开发资质。在资金方面，坤众置业股东中，中原信托占股90%，占股主要是通过开发商股权出质获取，可见在资金方面开发商自身并不充裕。在金水北区大批本土或全国知名房企的围攻之下，拿到这么好的地块，也实属不易，至于能不能吃下去，以及能否走得长远，还得看实力。毕竟现在的市场和十年前的市场相比已经大变样了。在此环境之下，泰山誉景，该如何乘势崛起呢？泰山誉景的中兴计划我们先来看产品实力。1、项目情况泰山誉景项目位于花园路北三环交会处以东中州大道以西，属于马李庄城中村改造项目。产品涵盖住宅、商业、写字楼、公寓等多种业态。项目总占地亩，分9个地块三期开发。有人质疑，泰山誉景的项目容积率接近4，后期居住难免压抑，但是在寸土寸金的主城区，这样的容积率，还是有不少人选择忽视，不介意的。高房价与高容积率惨败于优越地段带来的高溢价。2、交通作为郑州的主干道和重要交通环线，花园路、中州大道，北三环的优势不言而喻，泰山誉景得此优越条件，通达全城，轻松自如。在地铁轨道方面，地铁2号线中的北三环和沙门站是距离项目较近的两个站点，距离超过1公里左右，算不上标准的地铁房，但是受到一定的辐射意义还是有的。3、配套泰山誉景的位置在三环外，但是受到金水老城区完善配套的影响，这里的配套资源不会差到哪儿去。项目内部配套有幼儿园和小学，周边76中是距离项目较近的一所中学。只不过作为城改项目，这里的学校教育质量可能不那么理想。未来有引进名校的设想，在没有落地前，优质教育资源尚属短缺。商业方面，承接金水老城区的优质资源，3公里内有不少优质商业资源，内部自建有10万方商业，未来会和金水老城区一样，成为成熟的片区。4、产品泰山誉景目前2号地1、2、3#建面约-㎡房源在售，户型面积有72-78㎡两房，89-㎡三房，-㎡大三房。产品在科技理念的设计中，融入了雾森系统。泰山誉景项目整体规划和市场上大多的产品一样，没有特别的亮点，唯有地段，是该项目整体溢价的支撑。妥妥的一个好地段楼盘。泰山誉景当前的困局？如何玩转这么一个楼盘，如何在大牌云集中脱颖而出，如何摆脱小家子气的出身气质，应该是泰山誉景当下揪心的事。毕竟，泰山誉景在地段，产品规划上没有什么大问题，但周边个顶个的优质楼盘实在给了它太大的压力，以致于在市场上，总是显得尴尬。实际上，对于客户和当下的市场来说，只要做好产品，名气大小根本不是什么大问题。买房固然追求大品牌，但人们更注重品质。说到底，品质才是一个企业立足于市场，屹立不倒的基础。这么来看，泰山誉景内里确实欠缺了一些重要因素，才使它陷入进退两难，空有满腔热血，却收获市场恶评。比如：1、周边环境恶劣，整治进程慢且漫长作为城中村改造项目，泰山誉景周边的环境是一个重点整治对象。虽然做着城改的努力，但周边存在多年的商业，经营，想要整治干净，焕然一新，却是一个漫长的过程。北环汽配厂拆迁工程浩大，改造中的村庄道路挤挤攘攘，垃圾废弃物众多，短时间内，这里的改造项目不仅仅是一个泰山誉景的工地，周边都将处于杂乱与改造的状态。2、开发商经验缺乏，定位了项目的小家子气开发商目前仅开发过郑东曙光苑这一个项目，经验缺乏，名声太小，与市场上其他虎狼对手相比，太弱了些，以至于操盘中，畏手畏脚，很多想做的工作，不敢展开。开发商的进退两难还表现在受限于地块的影响，无法施展拳脚。作为城改项目，泰山誉景规划出3.9的容积率，其实还在可以理解范围内，但是住宅地块小，户型设计缺乏新意，造成了平平常常的现状。3、规划奇葩，安置房+养老院泰山誉景项目占地亩，但是被分成了9个地块，2号地块，占地只有22亩，距离安置房非常近。而且作为城改项目，泰山誉景的安置房占据了大部分，加重了后期社区的管理难度。据说，社区内部未来还要兴建一个大型托老所，增加了社区内部成员的矛盾。很多购房客在听说这么一个规划的时候，还提出，会不会影响以后二手房出手和房价的问题。4、竞品多，口碑差，急速逐利北环地段优越，改造工程浩大，这里也就聚集了大批房企，比如华润，美盛，美景，万科，碧桂园等，泰山实业和坤众置业的实力明显输了一截。鉴于此，为了快速回笼资金，获得利润，项目也进行了一番认筹，会员升级，却在选房失败后，迟迟不退还资金，引得众多购房者不满。5、片区遭遇不佳金水北环曾经是市场的香饽饽，地价，房价都在短时间内迅速飙升，比如名门翠园更是成为郑州市场的神盘，但是在年年底，不少项目都在变相的求生。比如推出无理由退房，降价补差价，特价房等方式，让曾经风光一时的北三环站在了被众人质疑的一面。作为该片区的弱势群体，泰山誉景只能选择低调低调再低调，以求稳稳生存。6、建筑品质糟糕泰山誉景的施工进程和质量曲折而坎坷：年开工之时，手续资料欠缺，涉嫌违法施工，被迫停工；未按照规划局的通知，强制开工建设，被投诉；多处现浇混凝土顶板存在网状裂缝问题且有明显的渗水痕迹；顶板裂缝导致顶板钢筋生锈，降低楼板承载力；剪力墙有露筋，烂根问题；……结语：城市环线建设向外扩张，曾经以三环内为发展重点，如今随着需求的增加，开始向三环外发展。随着城中村的消亡，新的城市面貌在三环外遍地开花。虽然与北龙湖一路之隔，虽然地段佳，但泰山誉景终究透露着从骨子里出来的气质，难成大器。先天出身无法改变，后天努力却很重要。好的地段，是泰山誉景成功的第一步；优质的规划是基础；言出必行，脚踏实地的落实，是突破与蜕变的关键。城区项目先天自带稀缺属性，即使房价高如两万，那也是万人争抢，销售根本不成问题。既然定位为刚需产品，泰山誉景首开价并不高，当前也只有1.7万的均价，刚需选择置业三环，必然愿意承受这个价格，更别提身受金水主城区和北龙湖双重福泽。泰山誉景缺的，就是对市场的敬畏与对产品品质的重视。想要在郑州市场声名响亮，持久，还需要做这最重要的一步。探盘笔记，给你一个真实的楼盘点评！▼版权归所有，转载请注明来源中原区惠济区高新区经开区航空港区南龙湖正商书香铭筑郑北孔雀城融信朗悦时光之城伟业龙湖上城龙湖玖号院中海湖滨世家美的翰悦府富力建业盛悦府绿都东澜岸雅居乐天域瀚海思念城康桥九溪天悦锦艺金水湾中海万锦公馆美景美地麟洲绿地公园城亚星云水居融信奥体世纪美盛北龙台永威西郡世茂振兴璀璨熙湖富田城康桥美庐湾名门橙邦泰禾中州院子万科·民安云城鑫苑金水观城世茂云尚城汇泉景悦城碧桂园龙城天悦预览时标签不可点文章已于修改