今年以来，不到10个月，土地市场已经发了11号土拍公告，楼市的滚轮继续向前，舞台争奇斗艳，超百家新盘争相入市。

却总有一些项目始终犹抱琵琶半遮面，比如鲁能位于活力岛板块的鲁能文灵雅苑，年9月23日拿地，距今整整4年，仍没有半点开盘的迹象。

最主要的原因还是当时开发商大手一挥，以元/㎡远远高于板块均价的楼面地价拿下这块地。

而4年过去了，周边新盘的房价基本和鲁能的地价持平：荷岸晓风在售均价元/㎡，刚刚领证的九龙仓备案均价元/㎡，仁恒园和元/㎡……

之前采访过一些业内人士，算上人工费、建材费、宣传费，至少加个元/㎡卖才能保本，更何况4年过去了，还要涉及一些通货膨胀，卖元/㎡可能都亏本

在新盘扎堆，竞争力如此的活力岛板块，地价甚至比一些新盘房价还高的鲁能如何自救？至少就现在的情况来说是无解

正文之前，我们来做个投票：

地价比房价贵！拿地4年迟迟不开！鲁能文灵雅苑熬成现房

鲁能文灵雅苑高位站岗，开盘备不出高价，一卖就亏，就算备案价备上去了，没人买，也亏……总之开不开都亏

今天是鲁能文灵雅苑拿地4周年，让我们思路回到4年前

鲁能以总价33.05亿，楼面价.6元/㎡，溢价率77.19%，拿下活力岛这块地，可以说是轰动一时，该地块位于元和街道建元路南、文灵路两侧。

据规划，项目分为东西两块，共规划19幢住宅，户型以改善为主，目前房子已经建好，但售楼处迟迟未开，久久没有开盘消息。

周边在售楼盘众多，姑苏裕沁庭、仁恒园和、海玥名都、九龙仓翠樾庭等，价格约在2.6万-3万/㎡。

在全城限价背景下，文灵雅苑的境遇，很像木渎的前地王诺德上府，虽然拿地价2.6万/㎡，但因为限价，备案均价也不过就2.8万/㎡。

以此类推，鲁能文灵雅苑大概虽然楼面价元/㎡，但活力岛新房价格红线3万/㎡，上市后备案价大概率在2.8万-3万/㎡左右。

不过就产品来看，文灵雅苑位置还算不错，属于活力岛核心位置，生活配套成熟。距离地铁很近，交通便捷，而且现房销售无疑是它的一大亮点。活力岛新盘竞争十分激烈，但卖的好的，就那几个盘。品牌认知度、产品力和价格，都是竞争的重要砝码。而鲁能文灵雅苑，地价甚至比某些楼盘房价还高，只能默默等待合适的时机出手了。

送车位！降元/㎡！鲁能公馆花样打折，4年仅卖3成

其实这种两难境地，对于鲁能来说可能习以为常了。

年4月8号，鲁能在吴中城南以楼面价元/㎡拿下鲁能公馆，年10月1日，鲁能公馆抢在限购前仓促开盘备案均价2.8万/㎡。（有人说当天只卖了1套，后来还被清退了）去年11月，鲁能放猛招，最低只要元/m2，直降/㎡！亏本大甩卖式促销似乎有点作用。

今年端午节鲁能公馆叠墅又打折促销，㎡别墅产品最多直降20万，洋房打98折，高层送10年车位使用权！因此吸引了不少买房人的目光。

随后鲁能打折就打折，但效果都不明显，据苏州商品房网站数据，至今鲁能共计领证6次，总计房源套，目前可售房源仍有套，去化仅仅3成.....

熬不住了！鲁能泰山9号拿地4年终于开盘，正在亏本卖房

同一件事上能栽3次跟头的，估计只有鲁能了吧。

年9月23日鲁能连拿2块地，一个是鲁能文灵雅苑，另一个是盛泽湖地块——鲁能泰山九号，楼面价元/㎡，溢价率高达59.54%，是当时北双湖板块的地王。

时隔近4年，终于熬不住了，在年6月29日首开，共套，备案均价元/㎡，最低元/㎡，最高元/㎡，建筑面积为79.26㎡—93.43㎡。

开盘当晚，鲁能泰山9号众多的买房优惠成为买房人